大阪の相続・遺言のことなら、無料相談も受け付けている大阪遺言相続支援センター

大阪遺言相談支援センター > 節税 > 不動産利用の変更

不動産利用の変更

貸家建て付け地

土地の有効利用を考えてみましょう！

相続対策として、遊休地にアパートを建設し、賃貸する

考えられるメリット

• 土地の評価…「貸家建付地」として、時価の15%～24%程度の評価が下がります。
• 建物の評価…「貸家」の評価と、建築費用の60％評価とを併せて、
建物時価の約58％引きの評価になります。
• 建築のための借入金は、債務控除として相続財産から控除できます。
• 「小規模宅地の特例」の適用により、土地評価は、200㎡まで50％引きの評価になります。

考えられるデメリット

• 空き家のリスク
  計画通りに部屋が埋まらないと資金的に苦労することになります。
  特に借入金が多額になるような場合には、十分注意が必要です。
• 貸家の管理・補修
• その維持・管理・メンテナンスも必要です。
• 遺産分割がしにくい。
• 換金が更地に比べて悪い

等価交換

等価交換方式を利用して、アパート等の建築を考えてみる

活用のメリット

• アパートは業者が作るので、建設のための借入金は発生しません。
• 土地、建物の評価額が下がります。建築、建築後のメンテナンスなどは業者がやってくれます。
• 一定の条件により規制の各種特例を適用できます。

活用のデメリット

• 土地の一部を手放すことになります。
• どうしても開発業者主導の計画になりやすい面があります。
• 土地に対する権利が敷地権となり、権利関係が複雑になる。

土地利用区分の変更

土地の利用区分の変更＆分筆によって、土地の評価減をねらう

2つ以上の道路に面している土地の場合、その土地の評価額は高くなります。この場合、そのうちで最も高い路線価がベースとなって評価が決められることになります。

比較的広い土地が複数の道路に面している場合には、土地の利用区分の変更と、分割によって、その土地全体の評価を下げることができます。

事例

　アパートを建てる相続対策のメリット(利点)とは

貸家建付地による評価減
貸家建付地（アパートなど他人に貸している家屋が建っている土地）は通常の評価から貸家建付地の評価減が適用されます。ただし貸家建付地は、被相続人が土地と建物のいずれかしか所有していない場合には、適用外となります。
　　　またアパートなど賃貸している建物は、借家権部分の評価が減額されます

○ 現金　1億円　：土地　相続税評価額　２億円
(借地権割合６０％　：借家権割合３０％の場合賃貸割合１００％)

上記１億円でアパートを建築した場合には

【大阪府】

都島区、福島区、此花区、西区、港区、大正区、天王寺区、浪速区、西淀川区,東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、阿倍野区、住吉区、東住吉区、西成区,淀川区、鶴見区、住之江区、平野区、北区、中央区、大阪狭山市、高槻市、茨木市、摂津市、吹田市、三島郡島本町、東大阪市、八尾市、堺市、富田林市、松原市、柏原市、羽曳野市、高石市、藤井寺市、枚方市、寝屋川市、交野市、門真市、守口市、箕面市、豊中市、池田市

【京都府】

下京区、中京区、上京区、伏見区、山科区、東山区、南区、左京区、右京区、西京区、北区、長岡京市、向日市、亀岡市、宇治市、八幡市、大山崎町

【兵庫県】

尼崎市、伊丹市、芦屋市、神戸市、西宮市、川西市、宝塚市、明石市、姫路市、加古川市、三田市

【奈良県】

奈良市、大和高田市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、生駒市など

【滋賀県】

大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など

【和歌山県】

和歌山市、橋本市など

※その他の、内の地域も一部対応可

ページの一番上へ